Как продать квартиру с долгами, обременением и материнским капиталом

Значительная часть квартир, которые продаются на рынке, имеют непростую историю. Иногда собственнику сложно найти покупателя, потому что на объект наложено обременение. Например, недвижимость была куплена с использованием материнского капитала или находится в договоре аренды. В этой статье мы расскажем, как продать квартиру с долгами, обременением в виде прописанных несовершеннолетних и т.д.

Что такое обременение на квартиру?
Обременение - это ограничение прав собственника. Он не может распоряжаться квартирой так, как ему хочется. Владелец может жить в ней или сдавать объект в аренду, но он, например, не имеет права подарить его, продать или завещать.
Наличие обременений на недвижимость может стать источником проблем для всех участников сделки. На объект могут предъявить права лица, которые не являются собственниками, но имеют право на проживание в этом жилье. Это могут быть родственники собственника, которые находятся в заключении или проходят службу в армии. Сложности также могут возникнуть, если жилье сдается в аренду и собственник хочет его продать. Право собственности также может быть ограничено судебными решениями, связанными, в том числе, с долгами.

Какие обременения бывают?
Обременения, которые могут помешать продаже квартиры, могут быть разными. Рассмотрим наиболее распространенные из них.

Ипотечное обременение.
Возникает в том случае, если квартира куплена в ипотеку и находится в залоге у банка. Есть два варианта решения вопроса: либо покупатель переоформляет ипотечный кредит продавца на себя и продолжает его выплачивать, либо продавец досрочно погашает ипотечный долг за счет задатка.
Сделки по продаже квартир, находящихся в ипотеке, происходят довольно часто, и обычно они проходят гладко. Однако иногда может случиться так, что владелец квартиры, погасив кредит за счет средств от продажи недвижимости, может отказаться от сделки. В этом случае покупатель может попытаться вернуть свои деньги через суд, но если продавец уже успел потратить их, то ему придется возвращать их частями, что может занять много времени.
Также можно попробовать получить согласие на продажу жилья у банка, но это маловероятно. Не факт, что кредитор пойдет на такой риск.
Более надежный вариант - когда сделку по продаже ипотечной квартиры полностью ведет банк. В этом случае покупатель берет ипотечный кредит в том же банке и рассчитывается с продавцом. Продавец, в свою очередь, получает деньги от покупателя и закрывает ипотеку.

Обременение в виде ренты.
Обременение в виде ренты происходит, когда права собственности переходят от одного человека к другому. Например, одинокий пожилой человек заключает договор ренты со своим знакомым, который согласился заботиться о нем и содержать до самой смерти. Собственник продолжает проживать в квартире и получает ренту в виде фиксированной суммы каждый месяц. В этом случае заключается договор, где прописываются все условия. Квартира переходит к рентодателю только после смерти ее собственника.
Перезаключить договор ренты на другого человека можно, если рентодатель нашел покупателя на квартиру. В этом случае новый собственник может стать и рентодателем - то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию пожилого владельца квартиры.
Но такие сделки случаются нечасто, и найти покупателя на квартиру с подобным обременением сложно. Юристы не советуют вступать в сделку с жильем, обремененным рентой, чтобы не столкнуться с неприятностями. Часто недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье, не получив разрешения или даже не поставив в известность своих подопечных. Такая ситуация может привести к длительным судебным процессам и потере денег.

Обременение в виде ареста
Если квартира находится под арестом, то ее нельзя продать, сдать в аренду или завещать. Арест может быть наложен в случае, если жилье является предметом судебных разбирательств, например, при разделе имущества или наследства. Также арест может быть наложен, если у владельца есть долги.
Проверить, находится ли квартира под арестом, можно через Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Если квартира находится под арестом, то это будет указано в ЕГРН.

Арендное обременение
Если квартира сдается в аренду официально и до истечения договора аренды остается много времени, то это может быть обременением. Если собственник решит продать квартиру, то ему придется досрочно расторгнуть договор аренды и выселить арендаторов.
Бывают случаи, когда человек приобретает квартиру вместе с арендаторами. Новый владелец продолжит сдавать квартиру, и объект по-прежнему будет находиться под обременением. В ЕГРН будет указана информация о том, что квартира сдается, но договор аренды заключен с новым собственником недвижимости.
Несовершеннолетние в квартире
По закону несовершеннолетние владельцы квартиры и долевые собственники получают дополнительную защиту со стороны государства, и продать имущество или передать право на него не так просто.
Например, органы опеки могут не дать согласия на продажу квартиры, если в ходе сделки нарушаются права детей. Другим собственникам квартиры необходимо доказать, что ребенок будет жить в квартире, которая по площади и условиям сопоставима с тем объектом, который планируется продать. Только после этого обременение снимается.
Если ребенок просто прописан в квартире, то для продажи квартиры не требуется никаких разрешений или согласований. Ребенка просто снимают с регистрации в одном месте и прописывают в другое. Единственный случай, когда необходимо разрешение органов опеки на сделку, - это когда прописанный в жилье ребенок находится под опекой или остался без попечения родителей.

Жильцы с правом безвозмездного пользования
Подобная ситуация может возникнуть, если человек отказался от приватизации в пользу другого. При этом он имеет право пользоваться жилым помещением бессрочно. Однако, есть одна проблема: такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить права проживать в ней.
Также помешать продаже квартиры может и завещательный отказ. Он возникает, когда на наследника, к которому переходит квартира, завещатель возложил обязательство предоставить другому родственнику пожизненное пользование этим объектом. При переходе права собственности этот человек по-прежнему может проживать в квартире.

Обременения в виде долгов за коммунальные услуги
Первый вопрос, который возникает при продаже квартиры с долгами по ЖКХ, - можно ли это сделать в принципе? Если на недвижимость не наложен арест за долги, то да, можно.
Если же арест все же наложен, то необходимо погасить задолженность, снять обременение и только затем выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, могут быть проведены только в случае отсутствия ареста.
Если арест снят, то проблем с регистрацией перехода прав собственности обычно не возникает. Главное, чтобы наличие долгов не отпугивало покупателя. Тем более, что новый собственник, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, продавец и покупатель могут договориться о решении этого вопроса между собой. Чаще всего задолженность покрывает новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга. Покупатель вносит аванс, чтобы собственник мог рассчитаться с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы это было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с долгами сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдет не каждый. В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.

Обременение в виде маткапитала
Если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, то по закону все члены семьи, включая детей, должны получить доли в квартире. Только в этом случае можно продать квартиру или обменять ее на другую, например, большую по площади. Однако все эти действия возможны только с согласия органов опеки и попечительства.
Если в квартире не были выделены доли детям, и продавец не сообщил покупателю об использовании материнского капитала, то сделку могут признать недействительной. В этом случае вернуть деньги будет очень сложно.
Чтобы продать доли детей, необходимо одновременно с этим купить на имя несовершеннолетних доли в другой квартире. При этом стоимость этих долей должна быть не меньше стоимости отчуждаемых долей. Как правило, это означает, что ребенку будет выделена доля большего размера или покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.
Если эти требования не выполнить, то органы опеки могут подать в суд и оспорить сделку. В результате покупатель может лишиться квартиры, а продавцу придется вернуть ему уплаченную сумму в полном объеме.

Как проверить, есть ли у квартиры какие-либо обременения?
Во-первых, стоит попросить продавца рассказать об истории квартиры: купил ли он ее на свои средства или в ипотеку, или получил в наследство. По его рассказу можно понять, все ли в порядке с документами на квартиру и какие бумаги стоит запросить.
И все же следует помнить, что не все продавцы недвижимости являются добросовестными людьми. От действий злоумышленников покупатель может обезопасить себя самостоятельно, заказав выписку из ЕГРН на официальном сайте Кадастровой палаты. В выписке обратите внимание на пункт №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». В этом разделе указано, есть ли у третьих лиц какие-либо права на жилье. Если таковых нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».
Также стоит потребовать от продавца выписку из домовой книги, чтобы увидеть всех прописанных в квартире граждан. Ведь о своих правах на недвижимость могут заявить зарегистрированные в ней граждане и временно отсутствующие жильцы, которые служат в армии, отбывают срок в тюрьме или находятся на лечении.
О лицах, проживающих в квартире, можно узнать и в управляющей компании. В договоре купли-продажи лучше прописать требования о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если продавец получил квартиру в наследство, то стоит выяснить, имеют ли право пользования помещением другие лица. Если у владельца квартиры есть дети, попросите его предоставить из Пенсионного фонда справку об остатке средств материнского капитала.
Информацию о возможном аресте имущества продавца можно поискать на сайте судебных приставов. Для этого достаточно ввести фамилию и инициалы владельца, а также его дату рождения.

Большинство видов обременения не являются препятствием для покупки или продажи квартиры. Кроме того, они часто привлекают покупателей тем, что продаются с дисконтом. Важно серьезно отнестись к деталям сделки и потратить время на сбор необходимых справок и проверку всех документов.
Чтобы исключить возможность мошенничества со стороны продавца, при покупке объекта обратитесь за помощью к риэлтору. Он поможет проверить все документы и, при необходимости, снимет обременение с квартиры.